¿En qué fijarse a la hora de invertir en un departamento?
El negocio de departamentos de inversión está en pleno crecimiento y muchas personas ven aquí una oportunidad de ganar dinero de manera fácil y cómoda. Pero para elegir bien la propiedad, se debe tener en cuenta varios factores importantes que determinarán si el negocio es rentable o no.
Elegir una vivienda que se adapte a nuestras necesidades para vivir cómodamente ya es un proceso complicado y tedioso. Pero elegir un departamento que utilizaremos de inversión para tener más dinero en el bolsillo, es aún más complejo. La rentabilidad, el acceso a servicios básicos, la cercanía al transporte público o los índices de calidad del barrio son factores que se deben considerar a la hora de comprar una vivienda de inversión.
Para hacer la tarea más fácil, el experto inmobiliario y gerente general de la consultora Área Cero, Javier Lavín, recomienda fijarse en los siguientes tres puntos al momento de comprar un departamento de inversión.
Capital inicial y rentabilidad
En primer lugar, se debe tener claro cuál es el capital inicial. “Si tu idea es pedir un préstamo para adquirir un departamento de inversión, la recomendación es que cuentes con un monto inicial (pié) suficiente para que con el arriendo que recibirás pagues el crédito, de esta forma inviertes una vez y luego el arrendatario te hace cada vez más dueño del departamento”, aconseja Lavín.
Ligado a lo anterior, hay que tomar en cuenta la rentabilidad neta anual que posee el departamento. Esto se refiere a los ingresos por concepto de arriendo menos los gastos fijos que demande la mantención de la propiedad, y los que puedan surgir de imprevisto. “Es fundamental llevar un control mensual del departamento para no sufrir con los retrasos en los pagos o por costos imprevistos, para eso lo más recomendable es tomar un administración que se encargue de todo”, asegura el experto inmobiliario.
También es importante investigar el valor de la UF por m2 de cada departamento que nos interese. “Hay que buscar un departamento que sea entre los más baratos en cuando a la relación entre UF y metro cuadrado. Un departamento estudio no te puede costar las mismas UF/m2 que un departamento de dos dormitorios y dos baños, independiente de la comuna en la que se ubica”, explica Lavín.
Ubicación
Se debe averiguar qué sectores son los más rentables para realizar este tipo de negocio. “Dentro de la Región Metropolitana, hay comunas en que invertir es muy rentable, ya que generan un mayor retorno con respecto al resto. Las cinco áreas óptimas para la inversión son: en la comuna de Santiago, los alrededores del Parque Almagro y el Barrio Santa Ana; en Estación Central, el sector cercano al metro Ecuador; y, por último, en San Miguel, el Barrio Barros Luco y Ciudad del Niño”, relata Lavín.
También es importante considerar la calidad del barrio. “Se debe considerar el acceso a servicios y comercio, a áreas verdes, a salud y educación, así como también a la cercanía al transporte público, lo que crea un ambiente grato de convivencia”, señala.
Es imprescindible investigar si existirán proyectos a futuro en sectores aledaños, como nuevas estaciones de metro o centros comerciales que, si bien podrían influir en un aumento del arriendo por concepto de beneficio de cercanía de servicios, también puede ser un factor perjudicial.
“Las mega construcciones traen consigo variables negativas como el exceso de ruido o de restos de materiales. Esto puede hacer que la vivienda no sea rentable por un período de tiempo. Además, las nuevas edificaciones inmobiliarias cercanas al departamento en el que quieres invertir pueden hacer bajar el valor del arriendo debido al aumento de la oferta”, explica el gerente general de Área Cero.
Servicios que entrega el edificio y el estado del departamento
Las nuevas construcciones inmobiliarias traen una infinidad de servicios propios del condominio. Entre los más comunes, están los de poseer un gimnasio equipado, piscinas, salas de eventos, calefacción central y lavandería. “Se recomienda que el edificio en el que se ubique tu departamento de inversión tenga la mayor cantidad de servicios que ayuden a la comodidad del arrendatario. Áreas verdes, juegos infantiles y la posibilidad de tener mascotas son las innovaciones a las que apuntan estos nuevos edificios, con el fin de generar un ambiente familiar dentro de la comunidad”, detalla el experto de la consultora.
También se debe verificar que tanto el inmueble como el edificio se encuentran en perfectas condiciones, con todos sus gastos pagados al momento de ser entregada la propiedad. Además, analizar si la administración del edificio es responsable y ordena es vital para la buena relación con tu arrendatario. “Lamentablemente se ha hecho común encontrar una mala administración de un edificio o condominio, lo que genera problemas con la comunidad, los que, a corto o largo plazo, repercuten en el arrendatario y, por ende, en el dueño del departamento”, aclara Lavín.
Según experto, analizando bien cada uno de los puntos anteriores, podrás invertir en una buena propiedad que te genere ganancias significativas. “No es sólo llegar y comprar el departamento más barato y arrendarlo a un precio alto para que te de dinero. Se debe tantear el terreno y no apresurarse a adquirir una propiedades.