Más allá de eliminar el IVA: El menú de medidas que los expertos piden para reactivar el mercado inmobiliario

Permisos más ágiles, subsidios reforzados y cambios regulatorios, aparecen como claves para destrabar un sector con 100 mil viviendas sin vender y crecientes dificultades de acceso al crédito.

Por Leonardo Núñez

La propuesta del Gobierno de eliminar transitoriamente el IVA a la vivienda nueva, ha reabierto el debate sobre cómo reactivar el mercado inmobiliario en Chile. Sin embargo, especialistas coinciden en que la medida por sí sola, no será suficiente para resolver los problemas estructurales que enfrenta el sector.

Actualmente, el mercado convive con un stock cercano a 100 mil viviendas sin vender y un déficit habitacional que bordea las 500 mil unidades, lo que evidencia un desajuste entre oferta, precios y acceso al financiamiento, según datos del Ministerio de Hacienda y reportes sectoriales.

En este contexto, una de las principales recomendaciones apunta a agilizar los permisos de inversión. Expertos señalan que los procesos administrativos pueden tardar años, lo que retrasa la entrada de nuevos proyectos y eleva los costos. Reducir esa burocracia permitiría aumentar la oferta de manera más rápida y eficiente.

Otra medida clave es el fortalecimiento del Subsidio al Dividendo, que ha demostrado impacto en la reactivación de la demanda. A febrero de 2026, el beneficio registraba más de 61 mil solicitudes elegibles, aunque con cupos limitados. Desde la industria plantean avanzar hacia una versión “2.0” que amplíe su alcance.

Desde el ámbito privado, la gerente general de Capital Inteligente, Sandra Jerez, advierte que el problema va más allá del precio de las viviendas. “Hay barreras de acceso al crédito muy altas, y muchas familias no tienen el ahorro necesario para el pie”, explicó a “El Diario Inmobiliario”. A su juicio, cualquier política efectiva debe abordar simultáneamente precio, financiamiento y ahorro inicial.

En esa línea, algunos economistas han planteado alternativas más directas a la demanda. El docente y ex candidato presidencial Franco Parisi, por ejemplo, cuestiona que la eliminación del IVA pueda beneficiar principalmente a las inmobiliarias. “Ese beneficio debiera ir directo al comprador, mediante un bono al pie”, propone, apuntando a facilitar el acceso real a la vivienda.

Propuestas para la reactivación

Asimismo, los expertos destacan la necesidad de flexibilizar regulaciones urbanísticas y normativas, que hoy encarecen los proyectos. Según estimaciones del sector, simplificar estas exigencias podría reducir los costos de desarrollo entre un 10% y 15%, impactando directamente en el precio final.

Otro eje relevante es la implementación de incentivos tributarios a la inversión privada, incluyendo eventuales mecanismos de repatriación de capitales. La construcción, recuerdan desde la industria, tiene un fuerte efecto multiplicador en el empleo y en la actividad económica.

A esto se suma una estrategia clave: activar el uso del stock existente. Diversos actores proponen que el Estado juegue un rol más activo en la compra o reasignación de viviendas ya construidas, especialmente para atender el déficit habitacional en segmentos vulnerables.

Por su parte, el economista y docente de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile, José Sapag, plantea a El Diario Inmobiliario que “se pueden proponer varios mecanismos que podrían fomentar un entorno más favorable para la compraventa de viviendas”.

Las medidas de corto plazo tienen que ver con aportes de recursos fiscales, que justamente son las más complejas de implementar dada la precaria situación de caja fiscal y una economía chilena que paga US$4.600 millones de dólares al año en intereses. Esto significa que, al día, Chile paga en intereses 307 viviendas sociales básicas DS49 de 950 UF.

En este sentido, aplicar medidas como la recuperación del 100% del Crédito Especial de Empresas Constructoras (CEEC) que había sido reducido en políticas anteriores, que permite reducir los costos de construcción y, por ende, los precios de venta finales, sin que esto impacte negativamente en la rentabilidad de los proyectos, resulta deseable, pero de difícil aplicación, no por voluntad política, sino por falta de recursos.

“Dado lo anterior, los incentivos que se propongan para promover la industria deben enfocarse en generar condiciones que fomenten el desarrollo de proyectos inmobiliarios, pero que no le signifique costos adicionales en subsidios al Estado, como por ejemplo, cambios regulatorios que mejoren la densidad, facilitar la permisología, acortar tiempos de aprobación, establecer estándares acorde a los precios de venta para el caso de las viviendas sociales, y flexibilidades en el otorgamiento de créditos por nombrar algunas”, concluye Sapag.

¿Qué generó la crisis?

Sin embargo, la crisis de la industria se resuelve con medidas estructurales de largo plazo que permitan mejorar las condiciones de la industria, y para ello, es importante entender qué generó la crisis.

“Los retiros anticipados de la AFPs y los Ingresos Familiares de Emergencia (IFE) inyectaron fuerte liquidez en la economía en tiempos de crisis de oferta, donde los bienes y servicios escasearon. Ello derivó en que los mercados se ajustaran vía precios, lo que llevó a la UF a niveles altísimos. Eso hizo que el precio de las viviendas en pesos se alejase de la capacidad de compra de las personas, ya que los sueldos no reajustaron a la par que la UF”, apunta el economista.

Por otro lado, el mercado de capitales se vio erosionado, pues las AFP ya no disponían de los recursos que tenían antes para financiar inversiones, eso hizo escasear el dinero, aumentando su precio vía tasas de interés. Con ello, las inmobiliarias empezaron a construir a costos más caros, muchas quebraron, y los usuarios tenían que endeudarse a tasas más altas, que en conjunto con una UF más cara, y un sueldo no reajustado, se hizo imposible el sueño de la casa propia.

“Por lo tanto, la solución viable de largo plazo, es precisamente generar el proceso inverso, lo que significa mover el motor de la economía, atraer más inversión, generar empleo, cotizar más en las AFP para que con ello se robustezca el mercado de capitales, la oferta de dinero, y así bajar las tasas de interés”, finalizó Sapag.